Come Ottenere la Residenza a San Marino Acquistando un Immobile di Prestigio
La prima domanda che ci sentiamo rivolgere — quasi sempre — non riguarda il mercato, i prezzi al metro quadro o la vista sul Monte Titano. La domanda è questa: "Se compro casa a San Marino, posso trasferirmi davvero?"
La risposta breve è sì. Ma con una serie di condizioni che, se non conosci bene, possono costarti mesi di attesa, documentazione da rifare e, nei casi peggiori, la perdita del posto tra le sole 50 residenze elettive concesse ogni anno dal Congresso di Stato.
Lavoriamo con clienti che arrivano dall'Italia, dalla Svizzera, dai Paesi del Golfo. Molti hanno le idee chiare sul tipo di vita che vogliono. Pochi, però, conoscono le regole del gioco prima di sedersi al tavolo. Questo articolo serve esattamente a colmare quel vuoto.
La soglia dei 500.000 euro: cosa significa davvero
Partiamo dal numero che conta. Per accedere alla residenza elettiva a San Marino attraverso un acquisto immobiliare, la legge (art. 16-bis della Legge n. 118/2010, modificata dalla Legge 94/2017 e aggiornata dalla Legge n. 64/2025) richiede l'acquisto di un fabbricato — o porzione di fabbricato — destinato ad abitazione propria o del nucleo familiare, per un prezzo non inferiore a €500.000.
Qui arriva il primo dettaglio che sfugge a molti: quel mezzo milione non deve necessariamente corrispondere al prezzo di un immobile finito. Puoi acquistare un fabbricato da ristrutturare o allo stato grezzo, purché risulti ultimato prima del 31 maggio 2017. Il calcolo dell'importo può includere le spese di ristrutturazione, ultimazione o demolizione con ricostruzione, fino a un massimo di €150.000 computabili sul totale. Quindi, ad esempio, un acquisto a €380.000 più lavori certificati per €120.000 raggiunge la soglia.
Un errore che vediamo spesso? Clienti che sottovalutano i requisiti energetici. Se ristrutturi, l'immobile deve rispettare le norme di riqualificazione energetica previste dalla Legge n. 48/2014. Se demolisci e ricostruisci, il fabbricato deve conseguire la classe energetica A. Non è un suggerimento: è un vincolo legislativo che può bloccare l'intera pratica.
L'alternativa senza mattone. Chi preferisce non investire in un immobile può optare per un deposito infruttifero e vincolato per 10 anni, pari ad almeno €600.000, in titoli di Stato sammarinesi o in un fondo istituito dall'Eccellentissima Camera. Questa seconda strada comporta anche il pagamento di una tassa una tantum di €10.000, non rimborsabile.
Cosa cambia tra residenza e semplice casa vacanza
Questo è un punto che genera confusione quasi sistematica. A San Marino puoi acquistare un immobile come casa vacanza anche senza alcun requisito di residenza e senza soglia minima di spesa. La differenza? Con la casa vacanza paghi un'imposta del 9,5% sul valore della compravendita, ma **non puoi eleggere domicilio** nel territorio della Repubblica. Non sei residente, non accedi ai vantaggi fiscali, non partecipi al sistema sanitario.
Con la residenza elettiva, invece, San Marino diventa il tuo centro di vita. Sei iscritto nel registro della popolazione residente, dichiari i tuoi redditi nel sistema sammarinese e puoi accedere a un quadro fiscale radicalmente diverso da quello italiano.
Per capirci: un imprenditore italiano che possiede un immobile a San Marino come casa vacanza continua a pagare le imposte in Italia su tutti i suoi redditi mondiali. Lo stesso imprenditore, una volta ottenuta la residenza elettiva e trasferito il proprio centro degli interessi vitali, entra nell'orbita fiscale sammarinese.
Non è una sfumatura. È la differenza tra un investimento immobiliare e un cambio di vita.
Il quadro fiscale: perché tanti guardano a San Marino
Parliamo di numeri, perché è qui che la conversazione diventa concreta.
Tassazione delle persone fisiche
San Marino applica l'Imposta Generale sui Redditi (IGR) con un sistema progressivo a scaglioni. L'aliquota parte dal 9% e arriva a un massimo del 35%. Per dare un riferimento: su un reddito imponibile di €30.000, l'IGR ammonta a circa €4.060. In Italia, a parità di reddito, il carico è sensibilmente superiore.
Dividendi
I dividendi percepiti da una persona fisica residente sono tassati al 5% se distribuiti da società sammarinesi. La tassazione sui dividendi di fonte estera scende al 3% per i titolari di residenza elettiva — un dato che colpisce sempre chi viene da un sistema dove l'aliquota sui dividendi si aggira intorno al 26%.
Plusvalenze immobiliari
Ecco un vantaggio che pochi conoscono: le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili detenuti per più di 5 anni sono esenti da tassazione. Se acquisti oggi un immobile di pregio a San Marino e lo rivendi tra sei o sette anni, la plusvalenza non subisce alcuna imposizione.
Assenza di IVA
A San Marino non esiste l'IVA. Al suo posto opera un'imposta denominata "monofase", applicata sulle importazioni. La differenza non è solo terminologica: il meccanismo di tassazione indiretta sammarinese risulta più leggero nella vita quotidiana di chi risiede nel territorio.
Tassazione societaria
Per chi ha interessi imprenditoriali, l'aliquota ordinaria sulle società è del 17%. Con il regime agevolato per nuove attività, si scende al 9% per i primi cinque anni. Le start-up innovative certificate da San Marino Innovation godono di un percorso ancora più vantaggioso: 0% per i primi 4 anni, 4% per i successivi 4, 8% per i 5 anni seguenti.
Un aspetto che va detto con chiarezza: San Marino ha sottoscritto gli standard internazionali di trasparenza fiscale ed è conforme ai requisiti OCSE in materia di scambio automatico di informazioni. Non è — e non vuole essere — un paradiso fiscale opaco. È un sistema competitivo, ma trasparente.
La procedura passo dopo passo (e le tempistiche reali)
Nella nostra esperienza, la parte che genera più ansia non è la scelta dell'immobile. È la burocrazia. Eppure, rispetto a molti Paesi europei, il percorso sammarinese è sorprendentemente lineare — a patto di presentare una pratica completa sin dall'inizio.
Fase 1 — Individuazione dell'immobile e due diligence
Prima ancora di presentare domanda, serve identificare un immobile che rispetti i requisiti. Non tutti i fabbricati qualificano. L'immobile deve essere stato ultimato prima del 31 maggio 2017 (anche se poi viene ristrutturato), e deve essere destinato ad uso abitativo. Noi consigliamo sempre di coinvolgere un tecnico sammarinese per la verifica urbanistica ed energetica prima di firmare qualunque preliminare.
Fase 2 — Presentazione della domanda
La domanda va depositata presso il Dipartimento Affari Esteri, accompagnata da un diritto erariale di istruttoria di €1.000. Tra i documenti richiesti: dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà sulle cittadinanze e residenze degli ultimi 5 anni, assenza di condanne penali superiori a un anno per reati non colposi, regolare adempimento degli obblighi fiscali nel Paese di provenienza.
Fase 3 — Valutazione del Congresso di Stato
Il Congresso di Stato delibera entro 60 giorni dalla presentazione della domanda completa. La decisione non è sindacabile. Nel frattempo, è possibile richiedere un permesso provvisorio di soggiorno della durata di 6 mesi.
Fase 4 — Iscrizione nel registro della popolazione residente
Una volta ottenuta la concessione, la documentazione viene inoltrata allo Stato Civile per l'iscrizione effettiva. Da quel momento, decorre il periodo decennale al termine del quale la residenza si consolida definitivamente.
Fase 5 — Consolidamento dopo 10 anni
Per tutto il periodo pre-consolidamento, il titolare di residenza elettiva non può accedere a rapporti di lavoro dipendente nel settore pubblico. Al decimo anno, ogni vincolo decade e si applicano le norme ordinarie.
Tempistica media reale: dalla prima visita immobiliare all'iscrizione anagrafica, i clienti con una pratica ben preparata chiudono in 4-6 mesi. Le pratiche incomplete o con documentazione carente possono richiedere il doppio del tempo — e in un sistema con soli 50 posti annuali, il ritardo può significare dover attendere l'anno successivo.
Il nucleo familiare: costi e regole per chi non arriva da solo
La residenza elettiva si estende al coniuge (non legalmente separato) e ai figli a carico di età non superiore a 25 anni, a patto che non siano coniugati o conviventi. I figli con disabilità sono inclusi senza limiti di età.
Per ogni familiare aggiuntivo, San Marino richiede una tassa una tantum di €20.000. I familiari, però, non vengono computati nei 50 posti annuali: questo significa che non "rubano" un posto a nessuno.
Un dettaglio che vale la pena conoscere: ottenere la residenza sammarinese non implica rinunciare alla cittadinanza originaria. Solo l'eventuale richiesta di cittadinanza sammarinese — possibile dopo 15 anni di residenza continuativa — potrebbe comportare la rinuncia.
Dove comprare: i castelli che attirano gli investitori di fascia alta
San Marino è diviso in 9 castelli (l'equivalente dei comuni), ciascuno con un carattere e un mercato diverso.
Per chi cerca immobili di prestigio sopra i €500.000, le zone di riferimento sono tre. San Marino Città, patrimonio UNESCO, con prezzi nella fascia "signorile nuovo" intorno ai 5.000 €/mq — il punto più alto del mercato. Borgo Maggiore, con circa 3.000 €/mq nel segmento signorile, offre servizi, trasporti e una vicinanza al centro storico che la rende ideale per famiglie. Domagnano, a 3.200 €/mq nel nuovo di pregio, combina una posizione strategica con una buona dotazione infrastrutturale.
La domanda di fascia alta è in crescita. I dati dell'Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa (primo semestre 2025) mostrano un mercato sammarinese vivo, con una richiesta sostenuta sia da giovani coppie locali sia da investitori stranieri attratti dalla residenza elettiva.
Tre scenari reali che vediamo ripetersi
Scenario 1 — Il professionista italiano con redditi da attività digitali.** Ha 42 anni, lavora da remoto per clienti internazionali, produce redditi annui di circa €180.000. Acquista un appartamento ristrutturato a Borgo Maggiore per €520.000. Trasferisce la residenza, dichiara i redditi a San Marino con un risparmio fiscale nell'ordine delle decine di migliaia di euro annue rispetto alla tassazione italiana. La moglie e i due figli (8 e 12 anni) lo seguono. Costo aggiuntivo: €40.000 per i familiari.
Scenario 2 — La coppia svizzera in pre-pensionamento.** Lui 58 anni, lei 55. Vendono la casa a Lugano e acquistano una villa con vista panoramica a San Marino Città per €650.000. Non hanno bisogno di lavorare. Optano per la residenza elettiva, godono della tassazione agevolata sui dividendi del portafoglio titoli e delle plusvalenze esenti sugli investimenti a lungo termine.
Scenario 3 — L'imprenditore che sbaglia percorso.** Compra un immobile da €300.000 pensando di qualificarsi per la residenza elettiva. Non raggiunge la soglia, non ha un'attività imprenditoriale avviata in loco, e scopre troppo tardi che per la residenza economica servono requisiti diversi (deposito di garanzia, assunzione di dipendenti, attività societaria). Risultato: possiede un immobile, ma non la residenza. Un errore evitabile con la giusta consulenza iniziale.
Quello che nessuna guida online ti dice
San Marino è una comunità di 33.000 persone su 61 km². Non è Monaco, non è Malta, non è Dubai. Chi arriva aspettandosi un hub internazionale anonimo resta disorientato. Chi arriva sapendo che troverà una comunità coesa, sicura, con un costo della vita paragonabile all'Emilia-Romagna limitrofa ma un sistema fiscale più efficiente — quello è il cliente che, dopo due anni, ci dice di aver fatto la scelta giusta.
La dimora abituale nel territorio è richiesta. Non puoi ottenere la residenza e poi vivere altrove undici mesi l'anno. San Marino chiede un impegno reale, e in cambio offre un contesto reale.
Prima di muovere qualunque passo — prima ancora di visitare il primo immobile — il nostro consiglio è sempre lo stesso: parla con un professionista sammarinese che conosca la normativa aggiornata, il mercato locale e le tempistiche reali. Un investimento da mezzo milione di euro merita un accompagnamento all'altezza.
Questo contenuto ha finalità informativa e non costituisce consulenza legale o fiscale. Le normative citate fanno riferimento alla Legge 28 giugno 2010 n. 118 (testo coordinato aggiornato al 3 giugno 2025) e alla Legge 28 aprile 2025 n. 64. Per una valutazione personalizzata, rivolgiti a professionisti abilitati nella Repubblica di San Marino.